Hai una casa libera e ti hanno detto che con gli affitti brevi rende il doppio. Poi ti hanno detto che il mercato è pieno e non vale più la pena.
Chiama: ti diciamo in dieci minuti se vale la pena vederci.
I numeri di questa sezione vengono da analisi di settore e dalle nostre analisi interne sul mercato di Trieste.
Tre fattori da valutare insieme. I prezzi a notte stanno fermi. Le case sul mercato sono più di mille e aumentano. L'occupazione, misurata nel modo più prudente, scende. La stessa torta si divide fra più case.
Non vuol dire che gli affitti brevi non convengano. Vuol dire che non convengono per il solo fatto di aprirli.
Fra il quarto più debole e il vertice del mercato ci sono quasi 30 mila euro lordi l'anno, sullo stesso mercato e spesso nella stessa zona.
Il ricavo medio per annuncio, intorno ai 27 mila euro, sta molto sopra quello della casa di mezzo. Lo tirano su i pochi annunci più forti, quindi la media non dice come andrà la tua casa.
I numeri qui sotto sono un conto semplificato. Non è un caso reale.
Prendi un appartamento in una zona che lavora, gestito da te. Ti comporti come la casa di mezzo: circa 95 euro a notte, circa 190 notti occupate. Fanno 18 mila euro lordi.
I portali si prendono circa un sesto: 3 mila euro.
Il soggiorno medio è di tre notti, quindi gli ospiti cambiano una sessantina di volte l'anno. Ogni cambio sono pulizia, lavanderia e kit di cortesia, intorno ai 50 euro: 3 mila euro.
Le utenze legate alle notti occupate valgono circa 800 euro.
Poi i costi che paghi anche a casa vuota: internet, gestionale, assicurazione, manutenzione, commercialista, fotografie. Poco più di mille euro l'anno.
Su 18 mila euro incassati ne escono circa 7.900. Te ne restano circa 10 mila, prima del mutuo e delle imposte.
Poi arrivano le imposte. Nel conto qui sopra abbiamo messo la cedolare secca al 21 per cento sull'incasso lordo, circa 3.800 euro: restano poco più di 6 mila euro l'anno. E il mutuo non è ancora dentro.
È un conto semplificato. Lo spostano la zona, i posti letto, quanto riesci a farti pagare e quanti giorni la casa resta vuota. Anche di molto. Più posti letto vuol dire più costi a ogni cambio, meno costi unitari ma anche più incasso: il conto si muove con i metri quadri. Quali pesano sul tuo caso si vede dopo aver visto la casa.
È il paragone che hai in testa e che quasi nessuno ti mette per iscritto. Stesso appartamento, stessa zona, un inquilino solo.
Mettiamo 550 euro al mese, cioè 6.600 euro l'anno. Togli manutenzione, assicurazione, commercialista e qualche mese vuoto fra un inquilino e l'altro. Restano intorno ai 6 mila euro, sempre prima del mutuo e delle imposte.
Prima delle imposte fra le due strade ballano circa 4 mila euro l'anno. Dopo le imposte, meno della metà.
Non è poco e non è il doppio. Con l'affitto lungo hai un inquilino e un incasso che conosci in anticipo. Con l'affitto breve hai sessanta clienti, un incasso che si muove con la stagione e una casa che si consuma di più.
Le imposte pesano su tutte e due, e sull'affitto breve pesano su un incasso più grande. Con la cedolare secca al 21 per cento su tutte e due, la differenza scende intorno ai 1.700 euro l'anno. E c'è un passaggio che quasi nessuno ti mette nel conto: Trieste è fra i comuni dove il contratto a canone concordato dà la cedolare secca al 10 per cento invece del 21. Con quello la differenza fra le due strade si stringe ancora. Il canone concordato però è più basso di quello libero e va asseverato, quindi il confronto va fatto sui numeri della tua casa e non in generale.
Cedolare secca e regolamento del comune valgono in modo diverso sulle due strade e vanno verificati prima di partire. Il codice identificativo nazionale e la tassa di soggiorno non ti costano margine, ma sono adempimenti che sull'affitto breve ci sono e sull'affitto lungo no: il codice va chiesto e indicato in ogni annuncio, e la tassa di soggiorno la incassi dall'ospite e la riversi al comune.
Il tempo è la voce che sparisce dai conti che girano in rete. Mettiamolo dentro, in ore.
Una sessantina di cambi vuol dire messaggi prima e dopo, consegna delle chiavi, pulizie e lavanderia da far coincidere con l'ospite dopo. Conta un paio d'ore per volta. Poi l'annuncio e i prezzi da muovere con la stagione.
Come ordine di grandezza sei fra le 150 e le 200 ore l'anno. Non è una regola, è la misura di quel conto.
Dividi per quelle ore i circa 1.700 euro che ti restano in più rispetto all'affitto lungo dopo le imposte. Fanno fra gli 8 e gli 11 euro l'ora.
I conti che leggi altrove caricano il personale su decine di unità tenute insieme, dove una persona serve molte case nello stesso giro. Con una casa sola quel risparmio non ce l'hai: il personale sei tu.
Esistono imprese che si occupano di tutta questa gestione, e con alcune collaboriamo. Fra il tempo che ci metti tu e il costo di chi lo fa per te si trova quasi sempre una via di mezzo, e il conto lo facciamo sul tuo caso.
Nessuna delle due colonne è giusta per tutti. Conta dove ti riconosci.
La casa sta dove la gente vuole dormire.
È già a posto, non devi metterci capitale, e puoi farla pagare sopra la media: luminosa, tenuta bene, con posti letto veri e non un divano.
Hai le ore, oppure hai in famiglia chi le mette.
Puoi sopportare un gennaio vicino allo zero senza andare in difficoltà.
Compri a debito facendo i conti sui numeri della fascia alta. Quelli sono il quarto più forte, non il punto di partenza.
Non hai le ore e passi tutto a un gestore. Quello che resta va confrontato con l'affitto lungo prima di partire.
Ti serve un reddito uguale ogni mese. Allora affittalo lungo e dormi meglio.
Il conto regge solo se ti dai uno stipendio da zero euro. Allora non farlo.
Quello qui sopra è il conto di una casa media. La tua non è media.
Hai aperto un B&B, un affittacamere o due appartamenti e i conti non tornano. Prima di chiudere o di svendere vale la pena capire da dove esce il denaro.
Può essere il prezzo, tenuto basso per paura del vuoto. Può essere l'annuncio. Possono essere i posti letto, pochi per i metri quadri che paghi. O la struttura stessa.
Guardiamo i numeri che hai già, li mettiamo accanto a quelli del mercato e ti diciamo dove si perde.
Sulla tua casa lo studio mette sullo stesso foglio le strade che hai davvero: affitto breve gestito da te, affitto breve dato a un gestore, affitto lungo, vendita. Con quanto ti resta alla fine di ciascuna e quante ore ti chiede.
Lo leggi. È tuo. Decidi tu se andare avanti. Se ti convince come lavoriamo, facciamo un preventivo per lo studio approfondito.
Se invece la risposta è «non sta in piedi», te la diamo lo stesso. È già successo, e succederà ancora.
Lo Studio di Fattibilità Preliminare non è una perizia, non è una valutazione ufficiale, non è un progetto, non è un preventivo di lavori, non è un incarico di vendita. Non ti chiediamo nessuna esclusiva e non firmi niente.
A Trieste la casa di mezzo incassa intorno ai 18 mila euro lordi l'anno, una media di circa 1.500 euro al mese, con luglio e settembre pieni e gennaio vicino allo zero. Tolti portali, cambi di ospiti, utenze e costi fissi resta poco più della metà. Al netto delle imposte, circa un terzo. Se vuoi il conto sul tuo caso, chiama.
Il primo è il tempo: con un soggiorno medio di tre notti gli ospiti cambiano una sessantina di volte l'anno, e ogni volta sono messaggi, chiavi, pulizia e lavanderia. Poi l'incasso che si muove con la stagione, la casa che si consuma più in fretta, le regole del comune e del condominio da verificare prima. Poi ci sono gli obblighi di sicurezza, che valgono anche se non sei un'impresa: rilevatori di gas e di monossido funzionanti ed estintori a norma, con sanzioni se mancano.
Dal 2026 al massimo due nello stesso anno. Fino a due resta la cedolare secca, dalla terza l'attività si considera d'impresa e servono partita IVA e regole ordinarie, chiunque tu sia. Prima il limite era quattro. Se le case sono più di una, l'ordine con cui le metti a reddito e quale scegli per la cedolare vanno decisi con il commercialista prima di partire, non a fine anno.
Sono due forme diverse per obblighi su colazione, orari, presenza e adempimenti. Il B&B si fa dentro casa tua, devi abitarci, arriva al massimo a sei camere e dodici posti letto e la colazione è obbligatoria. L'affittacamere chiede meno presenza, arriva a sei camere e quindici posti letto, ma è una forma con vincoli suoi. Tutte e due si aprono con una segnalazione al comune. La forma però si sceglie dopo: prima devi sapere quanto incassa quella casa e quanto costa tenerla aperta.
Dipende dalla destinazione d'uso ammessa dal comune e dai requisiti tecnici del locale: altezze, aria e luce dei vani dove si dorme. La domanda utile però non è «si può?»: è quanto costa il cambio e quanto incassa quel locale una volta finito. Un negozio al piano terra non è detto che diventi una camera che la gente prenota. Se vuoi il conto sul tuo caso, chiama.
Sì. Lo Studio di Fattibilità Preliminare non lo paghi. Nessuna condizione e nessun impegno. Se poi vuoi uno studio approfondito, facciamo un preventivo e decidi tu. Ci riserviamo di non produrre il documento quando non vediamo alcuna possibilità: in quel caso te lo diciamo al telefono e non ti facciamo perdere tempo. Lo studio preliminare serve anche a noi per capire se ha senso lavorare insieme. Guadagniamo dopo, e solo se decidi tu di andare avanti. Il preventivo lo trovi insieme al primo documento, prima di decidere qualsiasi cosa.
No. Non prendiamo incarichi di vendita e non percepiamo provvigioni sulla vendita della tua proprietà. Guardiamo la proprietà, facciamo i conti e ti diciamo per iscritto cosa ci si può fare e con chi. Poi lavoriamo insieme ai professionisti che servono: geometri, architetti, periti, commercialisti e, quando serve, agenzie immobiliari.
Rispondiamo noi. Se siamo in sopralluogo ti richiamiamo entro sera.
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