La casa è di tutti e non è di nessuno. Tuo fratello vorrebbe vendere, tu non sei sicuro, e intanto è passato un altro anno. Le chiavi stanno in un cassetto e ogni volta che se ne parla il discorso finisce lì.
Chiama: ti diciamo in dieci minuti se vale la pena vederci.
La parte tecnica ha i suoi professionisti. Il notaio chiude la successione, il geometra sistema le pratiche. Quello che resta aperto è la decisione, e quella non la prende nessuno al posto vostro.
Siete in più persone e non avete la stessa vita. Chi abita lontano vuole chiudere. Chi ha bisogno di liquidità guarda solo il prezzo. Chi è cresciuto in quella casa fa più fatica a metterla in vendita, e non è un difetto.
Poi c'è il punto che blocca tutto: si discute sul prezzo prima di sapere cosa si può fare di quella casa. Ognuno ha in testa un numero, e numeri così non si possono confrontare.
Quello che manca non è un parere in più. È qualcuno fuori dalla famiglia che mette le strade possibili sullo stesso foglio, con costi e ricavi di ciascuna. Da lì si discute di numeri, non di persone.
A volte non è un'eredità divisa fra tanti. È la casa di tua madre o di tuo padre, rimasta com'era dopo il ricovero o dopo il funerale. Nessuno se l'è sentita di svuotarla. Non c'è niente da giustificare.
Serve però sapere una cosa: una casa chiusa non resta ferma. Gli impianti spenti si guastano, l'umidità lavora, una perdita che nessuno vede diventa un lavoro grosso.
Decidere non vuol dire vendere. Vuol dire sapere cosa costa ogni strada, compresa quella di tenerla.
I numeri qui sotto sono un conto semplificato. Non è un caso reale.
Prendi un appartamento di 90 metri quadri a Trieste, vuoto da quando è stata chiusa la successione. Per gli eredi non è l'abitazione principale.
Fra ILIA, condominio, utenze tenute attive e assicurazione, una casa così costa intorno ai 2 mila euro l'anno, e non incassa niente. In tre anni sono circa 6 mila euro usciti dal conto e divisi fra voi, senza che nessuno abbia deciso niente.
Poi c'è l'affitto che la casa non ha incassato. Un numero qui non lo scriviamo: dipende da quanto è grande la casa e da dove si trova, e quello di un'altra non è il vostro. Sulla vostra lo scriviamo dopo averla vista.
C'è infine il degrado. Non è una spesa di ogni anno: si paga tutta insieme, quando la casa torna sul mercato.
È un conto semplificato. Sulla casa vera lo possono spostare anche di molto l'aliquota del comune, il fatto che uno di voi abbia la residenza in quella casa, lo stato del palazzo e i lavori straordinari già deliberati. Quanto pesa sulla vostra casa si vede dopo averla vista.
Sono cinque. Quando la casa è di più fratelli, la strada giusta è quella che regge per tutti e non solo per uno. Nessuna è giusta sempre: quello che conta è capire quando ha senso ciascuna.
Ha senso quando siete d'accordo, quando nessuno vuole gestire una casa, quando a qualcuno servono i soldi adesso. Comporta che il prezzo lo fa il mercato di oggi, e che chi compra da ristrutturare mette in conto i lavori. Prima di accettare il primo numero, guarda a quanto si sono vendute di recente case simili già sistemate nella stessa zona, a parità di metri quadri.
Da valutare quando uno di voi ci abita o ci vuole abitare, e gli altri vogliono la loro parte. La casa resta in famiglia. Comporta che chi rileva deve trovare il capitale, e che il valore della quota va fissato su un numero che gli altri accettino. È lì che la discussione si ferma, perché quel numero nessuno lo ha messo per iscritto.
Ha senso quando la casa è abitabile, nessuno ha urgenza di liquidità e volete tenere l'immobile. Al posto di un incasso solo prendi un reddito ogni anno, con gestione, imposte e manutenzione a carico vostro. Un affitto però qualcuno deve seguirlo: fra più eredi va deciso prima chi lo fa e come si dividono incassi e spese.
Ha senso quando fra il prezzo della casa da ristrutturare e quello della stessa casa già sistemata c'è molto spazio, e quando potete aspettare. Sotto questa voce sta anche il lavoro che cambia la casa invece di rimetterla a posto. Un appartamento grande può diventare due unità indipendenti, una casa su più piani più appartamenti. Nell'eredità è la strada guardata per ultima, e a volte è quella che sblocca tutto: unità piccole si vendono e si dividono con più facilità di una grande. In tutti e due i casi sono lavori, quindi cantiere, imprevisti e mesi in cui le spese corrono. Prima di decidere servono un progetto, un capitolato e un preventivo, e va verificato cosa il comune, il condominio e i requisiti tecnici permettono di ricavare. Fra più eredi serve una cosa in più: chi anticipa i soldi dei lavori, e come rientra.
È una scelta, non un rinvio, e a volte è quella giusta. Ha senso se nessuno ha bisogno di liquidità e qualcuno la casa la usa. Non ha senso se la casa è chiusa: ferma costa ogni anno fra ILIA, spese e manutenzione, e il degrado si aggiunge. Farlo per scelta è una strada. Farlo perché non sapete da dove cominciare è un costo.
Sono cinque strade. Quale sia la migliore per la vostra casa si vede solo facendo i conti.
Sulla vostra casa lo studio mette le cinque strade sullo stesso foglio. Non diciamo «vendete» e non diciamo «tenetela»: diciamo cosa resta in mano con ciascuna.
Lo leggi. È tuo. Decidi tu se andare avanti. Se ti convince come lavoriamo, facciamo un preventivo per lo studio approfondito.
Se le aspettative non stanno in piedi, la risposta te la diamo lo stesso. È già successo, e succederà ancora.
Lo Studio di Fattibilità Preliminare non è una perizia, non è una valutazione ufficiale, non è un progetto, non è un preventivo di lavori, non è un incarico di vendita. Non ti chiediamo nessuna esclusiva e non firmi niente.
Da due appartamenti ne sono usciti quattro, e la discussione si è chiusa.
Una palazzina divisa tra più eredi. Più eredi avevano ricevuto una palazzina con due appartamenti. All'inizio ognuno di loro voleva una cosa diversa. Abbiamo verificato se l'edificio poteva essere suddiviso in più unità. Lo studio ha dimostrato che si potevano ricavare quattro appartamenti indipendenti e ha preparato il progetto e il capitolato dei lavori. Gli eredi hanno trovato una strada comune e il valore stimato dell'immobile è salito di almeno il 20% già prima dei lavori.
Non si sono messi d'accordo perché qualcuno li ha convinti. Si sono messi d'accordo perché è cambiato l'oggetto della discussione: non più due appartamenti, ma quattro.
Chi ci abita non può escludere gli altri e non può decidere da solo. Gli altri eredi possono chiedere un compenso per l'uso esclusivo, ma non matura da sé: decorre da quando lo chiedono formalmente, chiedendo di usare la casa a loro volta o la loro parte dei frutti. Chi resta fermo per anni e poi chiede l'arretrato di solito non lo ottiene. È materia da avvocato. Poi però la discussione torna allo stesso punto: quanto vale quella casa e quanto potrebbe rendere. Se vuoi il conto sul tuo caso, chiama.
In Friuli Venezia Giulia l'IMU non c'è più: dal 2023 l'imposta sugli immobili si chiama ILIA e le regole sono quasi le stesse. Sì, si paga dalla data del decesso, e ciascun erede paga per la sua quota. Con due eccezioni che cambiano il conto. Se c'è un coniuge superstite e quella era la casa familiare, il codice civile gli riconosce il diritto di abitazione: l'imposta la deve solo lui, e se ci risiede non si paga. Gli altri eredi in quel caso non pagano niente. Fuori da questa ipotesi l'esenzione vale per l'erede che in quella casa ha residenza e dimora abituale, e solo sulla sua quota: gli altri pagano sulle loro. L'aliquota la decide il comune e il calcolo esatto fattelo confermare dal commercialista. Qui conta un fatto solo: una casa vuota una spesa fissa ce l'ha ogni anno.
Sì, se trovate un accordo sul valore e chi rileva ha il capitale. È la strada che tiene la casa in famiglia e dà agli altri la loro parte. Si blocca su un punto solo: quanto vale la quota. Il valore che regge davanti a tutti lo mette per iscritto un perito. Nello studio preliminare ti diciamo chi può farlo e quanto costa, ti diamo una nostra fascia ragionevole di valore e l'analisi delle alternative.
Sono due conti diversi e vanno messi sullo stesso foglio. Vendere chiude la questione, divide subito e toglie il rischio. Affittare dà un reddito ogni anno, ma qualcuno deve seguirlo. Con l'eredità c'è un elemento in più: la strada scelta deve reggere per tutti quelli che firmano, non solo per uno. Se vuoi il conto sul tuo caso, chiama.
Sì. Lo Studio di Fattibilità Preliminare non lo paghi. Nessuna condizione e nessun impegno. Se poi vuoi uno studio approfondito, facciamo un preventivo e decidi tu. Ci riserviamo di non produrre il documento quando non vediamo alcuna possibilità: in quel caso te lo diciamo al telefono e non ti facciamo perdere tempo. Lo studio preliminare serve anche a noi per capire se ha senso lavorare insieme. Guadagniamo dopo, e solo se decidi tu di andare avanti. Il preventivo lo trovi insieme al primo documento, prima di decidere qualsiasi cosa.
No. Non prendiamo incarichi di vendita e non percepiamo provvigioni sulla vendita della tua proprietà. Guardiamo la proprietà, facciamo i conti e ti diciamo per iscritto cosa ci si può fare e con chi. Poi lavoriamo insieme ai professionisti che servono: geometri, architetti, periti, commercialisti e, quando serve, agenzie immobiliari.
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