Il locale è chiuso da qualche anno. L'ultimo inquilino se n'è andato e da allora hai avuto due visite e nessuna offerta. Le chiavi le hai tu, le spese continuano, e ogni volta che ci pensi finisce che rimandi.
Chiama: ti diciamo in dieci minuti se vale la pena vederci.
Un immobile commerciale non ha il mercato largo di una casa. Chi cerca un negozio o un capannone sono poche imprese, e ognuna cerca una cosa precisa.
Poi c'è il punto che blocca tutto. Il canone che hai in testa è ancora quello di dieci anni fa? Il mercato di oggi ne ha un altro, e finche' i due numeri non stanno sullo stesso foglio il locale resta chiuso.
Il negozio non lo pagano i metri quadri: lo paga il passaggio. Se la via ha perso clienti, il canone di dieci anni fa non torna.
Il piano terra però ha un vantaggio che gli altri piani non hanno: può cambiare mestiere. Abitazione, deposito, ufficio, posti auto. Non ovunque, ma è la prima cosa da verificare.
Il capannone non lo compra chi cerca un immobile: lo compra chi ci deve lavorare dentro. Guarda: altezza, accessi per i mezzi, piazzale, uso ammesso. Se una voce non va, il resto non serve.
I numeri qui sotto sono un conto semplificato. Non è un caso reale.
Prendi un negozio di 80 metri quadri a Trieste, al piano terra, sfitto da tre anni.
L'ILIA su un locale commerciale si paga piena: per un locale così siamo intorno ai 1.500 euro l'anno. Condominio e manutenzione minima, circa 600. Assicurazione e quote fisse dei contratti rimasti aperti, circa 400.
Fanno intorno ai 2.500 euro l'anno. In tre anni circa 7.500 euro usciti dal conto, e il locale non ha incassato niente.
Un locale chiuso non è fermo. È una spesa che va avanti da sola.
Poi c'è quello che il locale non ha incassato. Un numero qui non lo scriviamo: un canone dipende dai metri quadri, dal passaggio e dalla zona, e quello di un'altra via non è il tuo. Sul tuo lo scriviamo dopo averlo visto.
C'è infine il degrado. Non è una spesa di ogni anno: arriva tutta insieme quando il locale torna sul mercato. Copertura, impianti e serramenti di un edificio chiuso si guastano prima.
È un conto semplificato. Lo spostano l'aliquota del comune, la rendita catastale e lo stato dell'edificio. Quanto pesa sul tuo locale si vede dopo averlo visto.
Sono sei. Nessuna è giusta sempre: quello che conta è capire quando ha senso ciascuna.
Ha senso quando il locale è in ordine e accetti il prezzo che il mercato fa adesso. Fra un canone più basso e tre anni di locale chiuso, il conto lo fai in un minuto. L'inquilino però va scelto: il rischio non è solo che non paghi, è come ti lascia il locale.
Da uno grande a più piccoli. Un negozio profondo può diventare due unità con due vetrine. Un capannone può essere diviso in moduli con accessi separati, o in box da affittare uno per uno. Cambia a chi ti rivolgi: un modulo piccolo parla ad artigiani e piccole imprese, non a chi cerca un capannone intero.
È la più conosciuta e la meno prevedibile. Un negozio al piano terra può tornare abitazione, un capannone può ospitare altro da quello per cui è nato. Lo decidono il comune e i requisiti tecnici. Non è una pratica: è un'operazione, e può non stare in piedi.
Da valutare quando le opere costano più di quello che il locale può rendere. Un piano terra può diventare deposito, magazzino per chi vende online, posti auto. Su un capannone c'è anche la copertura, da concedere a chi installa il fotovoltaico. Rendono meno di una trasformazione, e chiedono molto meno.
Ha senso quando non vuoi gestire niente, quando servono i soldi, quando l'immobile è di una società che non lo usa più. Il prezzo lo fa il mercato di oggi e chi compra mette in conto le opere. Se il proprietario è una società, gli effetti fiscali si vedono prima.
È una scelta, non un rinvio, e a volte è quella giusta. Ha senso se la zona sta cambiando e puoi aspettare. Non ha senso se il locale è chiuso e basta. Farlo per scelta è una strada. Farlo perché non sai da dove cominciare è un costo.
Sono sei strade. Quale sia la migliore per il tuo locale si vede solo facendo i conti.
La domanda che ci arriva è «si può?». Quella utile è un'altra: quanto costa e quanto vale quel locale finito.
Il costo è fatto di progetto e pratiche, opere e oneri al comune, e a pesare di più sono le opere. Una cifra buona per tutti non esiste. Accanto al costo va l'unico numero che conta: quanto vale quel locale cambiato.
Due no, scritti prima che i proprietari spendessero.
Un capannone a uso agricolo. Il proprietario voleva vendere un capannone agricolo con il terreno circostante. Si aspettava un valore di circa 1,4 milioni di euro, contando su una possibile trasformazione. Prima di avviare qualsiasi progetto abbiamo verificato la fattibilità tecnica della trasformazione. Lo studio ha concluso che non era realizzabile: l'immobile resta agricolo e vale meno di 800 mila euro. Il proprietario lo ha saputo prima di trattare con un acquirente e senza sostenere alcun costo.
Aveva in testa il valore di una trasformazione che nessuno aveva verificato.
Un capannone e il suo prezzo. Il proprietario di un capannone inutilizzato contava di ricavarne circa 700 mila euro. Ci ha chiesto come arrivare a quella cifra. Abbiamo studiato tre possibili destinazioni d'uso, ciascuna abbinata a un impianto fotovoltaico per accrescerne il valore. I lavori strutturali necessari limitano ogni ipotesi: il valore massimo raggiungibile è di 600 mila euro. Il proprietario ha deciso di mantenere il prezzo iniziale e il capannone è rimasto invenduto.
Il capannone è ancora suo e le spese corrono. Il conto ce l'aveva, per iscritto.
Sul tuo locale lo studio mette le sei strade sullo stesso foglio, con quanto costa e quanto rende ciascuna.
Lo leggi. È tuo. Decidi tu se andare avanti. Se ti convince come lavoriamo, facciamo un preventivo per lo studio approfondito.
Se invece la risposta è «non sta in piedi», te la diamo lo stesso. È già successo, e succederà ancora.
Lo Studio di Fattibilità Preliminare non è una perizia, non è una valutazione ufficiale, non è un progetto, non è un preventivo di lavori, non è un incarico di vendita. Non ti chiediamo nessuna esclusiva e non firmi niente.
Spesso sì, ma non ovunque. Decidono il comune, che stabilisce quali usi sono ammessi in quella zona, e i requisiti tecnici del locale: altezze, aria e luce nei vani dove si dorme, impianti. Anche il condominio può metterci un vincolo. Se vuoi sapere cosa è ammesso sul tuo, chiama.
Una cifra uguale per tutti non esiste. Il costo è fatto di tre parti: progetto e pratiche, che sono la parte piccola; le opere, che sono la parte grande e dipendono da quanto quel locale è lontano da una casa abitabile; gli oneri che il comune chiede quando l'uso nuovo vale più del vecchio. Il numero utile però è quanto vale quel locale finito.
Dipende dalla zona prima ancora che dall'edificio. Nelle zone produttive l'uso abitativo di solito non è ammesso. Dove è ammesso, a decidere è il costo delle opere.
Sì, e il punto non è se si può: è quanto resta dopo. La vendita di un immobile intestato a una società ha effetti fiscali diversi da quella fra privati, e cambiano con la storia di quell'immobile in società. Quel conto lo fa il commercialista. Noi mettiamo accanto l'altro numero: quanto vale oggi e quanto varrebbe con un uso diverso. Se vuoi il conto, chiama.
Sì. Lo Studio di Fattibilità Preliminare non lo paghi. Nessuna condizione e nessun impegno. Se poi vuoi uno studio approfondito, facciamo un preventivo e decidi tu. Ci riserviamo di non produrre il documento quando non vediamo alcuna possibilità: in quel caso te lo diciamo al telefono e non ti facciamo perdere tempo. Lo studio preliminare serve anche a noi per capire se ha senso lavorare insieme. Guadagniamo dopo, e solo se decidi tu di andare avanti. Il preventivo lo trovi insieme al primo documento, prima di decidere qualsiasi cosa.
No. Non prendiamo incarichi di vendita e non percepiamo provvigioni sulla vendita della tua proprietà. Guardiamo la proprietà, facciamo i conti e ti diciamo per iscritto cosa ci si può fare e con chi. Poi lavoriamo insieme ai professionisti che servono: geometri, architetti, periti, commercialisti e, quando serve, agenzie immobiliari.
Rispondiamo noi. Se siamo in sopralluogo ti richiamiamo entro sera.
Dal lunedì al venerdì dalle 9 alle 18. Fuori orario scrivici su WhatsApp, ti richiamiamo il giorno dopo.
Preferisci lasciarci un appunto? Lasciaci nome, telefono e due righe sulla tua proprietà. Ti richiamiamo noi.
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