La casa c'è, è tua, e non fa niente. Ci passi ogni tanto per arieggiare, paghi le spese e rimandi. Qualcuno ti ha detto di affittarla, qualcun altro di venderla, e tu non hai un numero in mano per scegliere.
Chiama: ti diciamo in dieci minuti se vale la pena vederci.
Tuo padre o tua madre sono in una residenza, oppure non ci sono più. La casa è rimasta com'era. Ci vai ogni tanto, apri le finestre, e ogni volta rimandi.
Quello che frena non è la pratica. È che quella casa non è un immobile qualsiasi, e non c'è niente da giustificare.
Una cosa però va detta. Una casa chiusa non resta com'è. Gli impianti fermi si guastano, l'umidità lavora, una perdita che nessuno vede diventa un lavoro grosso. Decidere non vuol dire vendere: vuol dire sapere cosa costa ogni strada, compresa quella di tenerla.
La casa al mare, o in campagna, comprata quando i figli erano piccoli. Adesso ci andate una settimana ad agosto e per il resto dell'anno è chiusa.
Il conto è presto fatto: paghi imposte, utenze, manutenzione e a volte il condominio per usarla quindici giorni. Intanto la casa si consuma, e quello che non fai adesso lo paghi tutto insieme il giorno che la vendi.
Qui le strade dipendono da dove si trova. In una zona dove la gente va in vacanza, la casa può lavorare nei mesi in cui non la usi tu. Dove quella domanda non c'è, il conto vero è fra tenerla e venderla, e va fatto con i numeri davanti.
I figli sono andati via, oppure sei rimasto solo. La casa è quella di sempre e adesso è il doppio di quello che ti serve. Riscaldi stanze che non apri e paghi spese su metri quadri che non usi.
La domanda qui non è come far fruttare la casa. È se quella casa è ancora quella giusta per te.
Ci sono due strade che quasi nessuno mette per iscritto. La prima è dividerla, dove la casa lo permette: ricavarne due unità, abitarne una e affittare l'altra. La seconda è venderla e ricomprarne una più piccola nella stessa zona, tenendo la differenza.
I numeri qui sotto sono un conto semplificato. Non è un caso reale.
Prendi un appartamento di 90 metri quadri, vuoto, che per te non è l'abitazione principale.
Fra ILIA, condominio, utenze tenute attive e assicurazione, una casa così costa intorno ai 2 mila euro l'anno. In tre anni sono circa 6 mila euro usciti dal conto, e la casa non ha incassato niente.
Una casa chiusa non è ferma. È una spesa che va avanti da sola.
Poi c'è quello che la casa non ha reso. Un numero qui non lo scriviamo, perché un affitto dipende da quanto è grande la casa e da dove si trova. Sul tuo lo scriviamo dopo averla vista.
C'è infine il degrado. Non è una spesa di ogni anno: arriva tutta insieme quando la casa torna sul mercato.
È un conto semplificato. Lo spostano l'aliquota del comune, le spese del palazzo e i lavori straordinari già deliberati. Quanto pesa sulla tua casa si vede dopo averla vista.
Sono sei. Nessuna è giusta sempre: quello che conta è capire quando ha senso ciascuna.
Ha senso quando la casa è abitabile, non ti serve il capitale e vuoi un incasso che conosci in anticipo. Rende meno di un affitto breve e ti prende molto meno tempo. Comporta scegliere l'inquilino e mettere in conto che per qualche mese la casa può restare vuota fra un contratto e l'altro.
Da valutare dove c'è chi cerca casa per pochi giorni o per pochi mesi. Incassi di più e spendi di più in tempo, pulizie e gestione. L'incasso cambia con la stagione. Il conto completo, con ricavi, costi e imposte, sta nella pagina sugli affitti brevi a Trieste. Le regole del comune e del condominio vanno verificate prima.
È la strada che si sente proporre di rado e a volte è quella che cambia il conto. Un appartamento grande può diventare due unità indipendenti, una casa su più piani più appartamenti. Non stai migliorando la casa: stai cambiando tipo di inquilino. Richiede opere, e il comune, il condominio e i requisiti tecnici decidono cosa si può ricavare.
Ha senso quando non vuoi gestire niente, quando ti serve il capitale, quando la casa è lontana da dove vivi. Chiude la questione e toglie il rischio. Il prezzo lo fa il mercato di oggi, e chi compra da sistemare mette in conto i lavori. Prima di accettare il primo numero, guarda a quanto si sono vendute di recente case simili già sistemate nella stessa zona.
È la strada della casa troppo grande. Vendi quella che hai, ricompri più piccolo nella stessa zona e tieni la differenza. Comporta due passaggi, con imposte e costi su ciascuno, e il rischio che fra la vendita e l'acquisto passi del tempo. Regge quando la differenza di prezzo è ampia e quando una casa più piccola ti serve davvero.
È una scelta, non un rinvio, e a volte è quella giusta. Ha senso se la casa ti serve, anche poco, e se puoi aspettare. Non ha senso se è chiusa e basta: ferma costa ogni anno, e il degrado si aggiunge. Farlo per scelta è una strada. Farlo perché non sai da dove cominciare è un costo.
Sono sei strade. Quale sia la migliore per la tua casa si vede solo facendo i conti.
Sulla tua casa lo studio mette le sei strade sullo stesso foglio. Non ti diciamo «affitta» né «vendi»: ti diciamo cosa ti resta in mano con ciascuna.
Lo leggi. È tuo. Decidi tu se andare avanti. Se ti convince come lavoriamo, facciamo un preventivo per lo studio approfondito.
Se invece la risposta è «non sta in piedi», te la diamo lo stesso. È già successo, e succederà ancora.
Lo Studio di Fattibilità Preliminare non è una perizia, non è una valutazione ufficiale, non è un progetto, non è un preventivo di lavori, non è un incarico di vendita. Non ti chiediamo nessuna esclusiva e non firmi niente.
Da un appartamento da vendere sono uscite tre stanze e un rendimento quasi doppio.
Un appartamento con tre camere vicino all'università. Il proprietario voleva vendere un appartamento da ristrutturare, pensato per una famiglia. Abbiamo elaborato un piano economico per trasformarlo in tre stanze da affittare a studenti. Il rendimento passa dal 6% al 10% senza rendere la gestione più impegnativa. Abbiamo presentato l'appartamento come investimento ad acquirenti disposti a ristrutturarlo. È stato venduto a un prezzo superiore del 5% rispetto a quello richiesto.
La casa è la stessa. È cambiato il conto che ci si poteva fare sopra.
Dipende da tre cose: cosa ammette il comune, cosa dice il regolamento del condominio, e se l'appartamento ha i requisiti tecnici per due unità separate, cioè accessi, impianti, aria e luce in ogni stanza dove si dorme. Dove si può fare, due unità piccole parlano a più persone di una grande. La verifica si fa sui documenti, prima di pagare un progetto. Se vuoi sapere se il tuo appartamento lo permette, chiama.
Su un appartamento di 90 metri quadri, fra ILIA, condominio, utenze tenute attive e assicurazione, siamo intorno ai 2 mila euro l'anno. È un ordine di grandezza: l'aliquota la decide il comune e le spese del palazzo cambiano da un condominio all'altro. A quella cifra va aggiunto quello che la casa non incassa.
Dipende da quanto dura la stagione in quella zona e da quante case fanno la stessa cosa. Dove la domanda c'è, la casa può lavorare nei mesi in cui non la usi tu, con gestione, pulizie e regole del comune da mettere nel conto. Dove non c'è, la strada realistica è l'affitto lungo oppure la vendita.
Conviene quando la differenza di prezzo fra le due case è ampia e quando la casa nuova ti serve davvero. Nel conto vanno messi due passaggi, con imposte e costi su ciascuno, e il tempo fra la vendita e l'acquisto. L'alternativa è dividere la casa che hai, se il comune e il condominio lo permettono. Se vuoi il conto, chiama.
Sì. Lo Studio di Fattibilità Preliminare non lo paghi. Nessuna condizione e nessun impegno. Se poi vuoi uno studio approfondito, facciamo un preventivo e decidi tu. Ci riserviamo di non produrre il documento quando non vediamo alcuna possibilità: in quel caso te lo diciamo al telefono e non ti facciamo perdere tempo. Lo studio preliminare serve anche a noi per capire se ha senso lavorare insieme. Guadagniamo dopo, e solo se decidi tu di andare avanti. Il preventivo lo trovi insieme al primo documento, prima di decidere qualsiasi cosa.
No. Non prendiamo incarichi di vendita e non percepiamo provvigioni sulla vendita della tua proprietà. Guardiamo la proprietà, facciamo i conti e ti diciamo per iscritto cosa ci si può fare e con chi. Poi lavoriamo insieme ai professionisti che servono: geometri, architetti, periti, commercialisti e, quando serve, agenzie immobiliari.
Rispondiamo noi. Se siamo in sopralluogo ti richiamiamo entro sera.
Dal lunedì al venerdì dalle 9 alle 18. Fuori orario scrivici su WhatsApp, ti richiamiamo il giorno dopo.
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