Hai un locale al piano terra sfitto o inutilizzato? Nella zona i negozi non li cerca quasi nessuno, ma un posto auto lo vorrebbero tutti.
Chiama: in dieci minuti capiamo se vale la pena venire a vederlo.
Un negozio si vende a chi ci vuole lavorare. Se la via ha perso passaggio, quel compratore non arriva.
Un garage si vende a chi abita o lavora vicino e non sa dove lasciare la macchina. Nelle zone centrali e semicentrali di Trieste questo compratore c'è quasi sempre.
Nelle stesse zone di Trieste un box vale al metro quadro circa il doppio di un negozio, e in centro anche di più. Nel semicentro un box singolo oggi si offre fra 40 e 60 mila euro.
Un negozio però non diventa tutto box. Una parte del locale serve per entrare e per manovrare. Per questo la prima domanda non è quanto vale, ma se si può fare.
Fonti: quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025; 37 annunci di box nel semicentro su immobiliare.it, ottobre 2026.
Quasi nessun proprietario lo sa. Senza vedere il locale non lo sappiamo nemmeno noi. Per questo veniamo a vederlo, lo misuriamo e lo fotografiamo. Contano quattro cose, più la legge sui parcheggi e il condominio.
Un'auto deve entrare, girare e uscire senza toccare muri e pilastri. Contano la larghezza dell'ingresso, la profondità del locale, la posizione dei pilastri e l'altezza. Quanti posti ci stanno davvero lo dice solo un rilievo.
La porta del negozio che diventa ingresso per le auto è un cambio d'uso dell'accesso. Serve l'autorizzazione dell'ente proprietario della strada, come chiede il Codice della strada all'articolo 22.
Il regolamento del Codice della strada, all'articolo 46, fissa le condizioni del passo carrabile. Deve stare ad almeno 12 metri da un incrocio. Deve essere visibile da chi arriva, a una distanza pari allo spazio di frenata. Deve portare a uno spazio interno adatto alla sosta o alla manovra. Se davanti passano molti pedoni, l'ingresso delle auto va separato da quello delle persone.
Il cancello va arretrato, perché un'auto in attesa possa fermarsi fuori dalla carreggiata. Quando arretrare non si può, si può chiedere un'apertura automatica. Il Comune può concedere distanze minori solo per i passi carrabili già esistenti.
A Trieste il passo carrabile si chiede al Comune come concessione di suolo pubblico. Un locale vicino a un incrocio o su una via stretta può fermarsi qui.
Sopra i 300 metri quadri coperti un'autorimessa è un'attività soggetta ai controlli dei Vigili del fuoco, secondo il DPR 151 del 2011. Sotto quella soglia i controlli non ci sono. Il progetto antincendio va fatto lo stesso e lo prepara il tecnico.
Da negozio a garage cambia la destinazione d'uso. In Friuli Venezia Giulia le regole sono nel Codice regionale dell'edilizia, la legge regionale 19 del 2009. Per il solo cambio d'uso basta una comunicazione asseverata. Se il locale si divide in più box o si cambiano le aperture sulla facciata, di solito serve il permesso di costruire. Nelle zone storiche e di pregio il permesso serve anche quando il cambio d'uso passa da una ristrutturazione.
Nel centro storico di Trieste le aperture al piano terra si possono allargare, ma non aggiungere. Al catasto il garage passa dalla categoria C/1 dei negozi alla C/6.
La legge 122 del 1989 permette di ricavare parcheggi nei locali al piano terreno anche in deroga al piano regolatore. A una condizione: devono essere pertinenze di unità immobiliari, cioè legati a una casa o a un ufficio.
Dal 2012 un box fatto così si può vendere da solo. Lo prevede il decreto legge 5 del 2012, convertito dalla legge 35 del 2012. Chi lo compra deve però legarlo a una casa o a un ufficio vicino che si trovi nello stesso comune. Nel centro di Trieste anche il piano regolatore ammette solo autorimesse di questo tipo.
In pratica i compratori sono i vicini, e vanno pensati fin dall'inizio.
Se il locale è in un condominio, conta il regolamento. Alcuni vietano usi diversi da quello originario. Per i parcheggi della legge del 1989 l'assemblea decide con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Conta anche chi passa dall'androne o dal cortile.
Da una parte ci sono i costi: progetto e pratiche, opere, oneri al comune, impianti, porte automatiche, a volte le opere antincendio.
Dall'altra c'è quanto vale ogni posto o box finito nella tua zona.
Il numero che decide è il prezzo medio a cui ogni posto deve vendersi per coprire tutti i costi. Se quel prezzo è vicino ai prezzi della zona, il rischio è alto. Se è molto più basso, c'è spazio.
Un locale non vale per quello che è. Vale per quello che può diventare.
Un locale commerciale sfitto, al piano terra. Come negozio non trovava compratori.
Lo studio ha mostrato che si potevano ricavare diciotto posti auto, fra posti scoperti e box.
I costi complessivi, acquisto compreso, erano nell'ordine del mezzo milione di euro.
Com'è finita: i proprietari hanno ricevuto una proposta d'acquisto.
Chi possedeva quel locale non aveva un negozio difficile da vendere. Aveva diciotto posti auto da progettare.
Non conviene se l'accesso dalla strada non si può autorizzare. Non conviene se nella zona i posti liberi non mancano e nessuno vicino ha bisogno di un box. Non conviene se le opere costano più di quello che i posti rendono.
In questi casi te lo diciamo subito. Le altre strade per un locale vuoto sono nella pagina Negozio o capannone vuoto.
Sul tuo locale lo studio preliminare non ti dice quanti posti ci stanno. Ti dice se vale la pena progettare e studiare più a fondo, oppure se conviene cercare un'altra strada.
Il numero dei posti richiede lo studio approfondito, con il rilievo del locale.
Lo leggi. È tuo. Decidi tu se andare avanti. Se ti convince come lavoriamo, facciamo un preventivo per lo studio approfondito.
Lo Studio di Fattibilità Preliminare non è una perizia, non è una valutazione ufficiale, non è un progetto, non è un preventivo di lavori, non è un incarico di vendita. Non ti chiediamo nessuna esclusiva e non firmi niente.
Spesso sì. Decidono quattro cose: lo spazio per manovrare, l'accesso dalla strada, la prevenzione incendi e le regole del comune. Se il locale è in un condominio conta anche il regolamento. La legge sui parcheggi del 1989 aiuta, perché ammette i parcheggi al piano terreno anche in deroga al piano regolatore, purché siano legati a una casa o a un ufficio. Se vuoi sapere cosa vale per il tuo locale, chiama.
Una cifra buona per tutti non esiste. Pesano soprattutto le opere: pavimenti, porte, impianti, a volte interventi sulle strutture e opere antincendio. Il numero da guardare non è il costo da solo. È il costo confrontato con quanto valgono i box finiti nella tua zona.
Sì, dal 2012, se è stato fatto con la legge sui parcheggi. Lo prevede il decreto legge 5 del 2012, convertito dalla legge 35 del 2012. Chi compra deve legare il box a una casa o a un ufficio vicino che si trovi nello stesso comune. Il notaio lo scrive nell'atto di vendita.
Dipende dalla grandezza. Le autorimesse sopra i 300 metri quadri coperti sono soggette ai controlli dei Vigili del fuoco. Sotto quella soglia il progetto antincendio va fatto lo stesso. Lo prepara il tecnico.
Sì. Lo Studio di Fattibilità Preliminare non lo paghi. Nessuna condizione e nessun impegno. Se poi vuoi uno studio approfondito, facciamo un preventivo e decidi tu. Ci riserviamo di non produrre il documento quando non vediamo alcuna possibilità: in quel caso te lo diciamo al telefono e non ti facciamo perdere tempo. Lo studio preliminare serve anche a noi per capire se ha senso lavorare insieme. Guadagniamo dopo, e solo se decidi tu di andare avanti. Il preventivo lo trovi insieme al primo documento, prima di decidere qualsiasi cosa.
No. Non prendiamo incarichi di vendita e non percepiamo provvigioni sulla vendita della tua proprietà. Guardiamo la proprietà, vediamo quanto costa e quanto rende e ti diciamo per iscritto cosa ci si può fare e con chi. Poi lavoriamo insieme ai professionisti che servono: geometri, architetti, periti, commercialisti e anche agenzie immobiliari quando serve.
Rispondiamo noi. Se siamo in sopralluogo ti richiamiamo entro sera.
Dal lunedì al venerdì dalle 9 alle 18. Fuori orario scrivici su WhatsApp, ti richiamiamo il giorno dopo.
Preferisci lasciarci un appunto? Lasciaci nome, telefono e due righe sulla tua proprietà. Ti richiamiamo noi.
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